التأشيرة الذهبية لعشر سنوات هي أطول إقامة اعتيادية في الإمارات، والعقار أقصر الطرق إليها: تملّك عقاراً بقيمة مليوني درهم أو أكثر فتصبح مؤهلاً — دون صاحب عمل، ودون تأسيس شركة، ودون حد أدنى للبقاء داخل الدولة للحفاظ على سريانها.
ويُحتسب الحد على أساس قيمة الشراء المسجّلة لدى دائرة الأراضي، لا على تقدير السوق اليوم. ويمكن بلوغ المليوني درهم بعقار واحد أو بعدة عقارات مجتمعة.
تنبيه واحد قبل المتابعة: المصادر الرسمية غير متطابقة حالياً على مدة التأشيرة. فخدمة المستثمر لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي تصف تصريحاً لعشر سنوات قابلاً للتجديد عند حد المليوني درهم، بينما يذكر الجدول الموجز في البوابة الرسمية لحكومة الإمارات خمس سنوات للمستثمرين العقاريين. ننبّه إلى ذلك حيث يهمّ أدناه — وتحقّق من حالتك أنت مع دائرة الأراضي أو الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية (ICP).
الشراء على الخارطة مؤهَّل — والقواعد صارت أيسر
يمكن أن يؤهّل الشراء على الخارطة من مطوّر معتمد، ما دام حد المليوني درهم متحققاً في القيمة المسجّلة. ففي دبي يجب أن تكون الوحدة مقيّدة في السجل المبدئي عبر نظام «عقود» (Oqood) — وخدمة المستثمر لدى دائرة الأراضي تعرّف الأهلية بقيمة شراء العقار، لا بطريقة تسليمه. أما في أبوظبي فتحتاج إلى اتفاقية شراء من مطوّر معتمد.
وحتى وقت قريب كان مسار الشراء على الخارطة في دبي مشروطاً: سداد 50% على الأقل للمطوّر (أو ضمان مصرفي) مع إنجاز 50% من البناء. وفي فبراير 2026 أفادت تقارير قطاعية متعددة، مستندة إلى تعميم من دائرة الأراضي، بإلغاء شرط السداد المسبق، بحيث يصبح بإمكان المشتري على الخارطة في دبي التأهل على كامل القيمة المسجّلة في «عقود» عند مليوني درهم فأكثر، أياً كان المبلغ المسدَّد.
تحذيران نفضّل ذكرهما على أن تكتشفهما لاحقاً. الأول: تغيير فبراير 2026 متداول على نطاق واسع، لكننا لم نرَ التعميم منشوراً على صفحة رسمية. والثاني: المصادر الحكومية غير متسقة حالياً على المدة — إذ تصف خدمة المستثمر لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي تصريحاً لعشر سنوات قابلاً للتجديد لعقار بمليوني درهم فأكثر، بينما يُظهر الجدول الموجز في البوابة الرسمية لحكومة الإمارات خمس سنوات للمستثمرين العقاريين. تأكّد من الأمرين في أحد مراكز «كيوب» التابعة لدائرة الأراضي أو لدى الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية قبل الالتزام — زيارة واحدة تكفي.
دبي وأبوظبي: الفرق الذي يهمّ
تقرأ الإمارتان عبارة «مليونا درهم» قراءتين مختلفتين، وهذا يغيّر تخطيطك:
- ←دبي تنظر إلى إجمالي القيمة المسجّلة للعقار. والعقار الممول برهن عقاري مؤهَّل (بشرط شهادة عدم ممانعة من البنك)، وقد أكّدت التغطية الصحفية منذ 2024 إلغاء شرط الحد الأدنى من حصة المشتري.
- ←أبوظبي تنظر إلى مالك المال نفسه: يشترط مكتب أبوظبي للإقامة (ADRO) مليوني درهم «خارج نطاق الرهن» — أي أن رأس المال المدفوع من المستثمر نفسه يجب أن يبلغ المليونين. ولا يُسمح بالتمويل عبر بنوك الدولة إلا على عقار تتجاوز قيمته مليوني درهم، مع بقاء مساهمتك عند الحد.
- ←الملكية المشتركة: في دبي، إذا كانت قيمة عقار الزوجين أقل من أربعة ملايين درهم، يتقدّم أحد المالكين بالطلب (بشرط تساوي الحصص) ويكفل الآخر كمُعال.
ما الذي تمنحه التأشيرة فعلاً
- ←إقامة لعشر سنوات، قابلة للتجديد ما دمت مستوفياً للشروط عند التجديد.
- ←كفالة الزوج أو الزوجة والأبناء — دون حد أقصى لأعمار الأبناء — إضافة إلى العمالة المنزلية.
- ←لا حد أدنى لأيام البقاء في الدولة: خلافاً لتأشيرة الإقامة الاعتيادية، لا تسقط إن بقيت خارج الدولة أكثر من ستة أشهر.
- ←في حال وفاة حامل التأشيرة الأساسي، يحتفظ أفراد أسرته بتصاريحهم حتى تاريخ انتهائها.
الإجراء والتكلفة
دبي: يُقدَّم الطلب عبر خدمة التأشيرة الذهبية لدى دائرة الأراضي والأملاك في أحد مراكز «كيوب» (المنارة، ومركز دبي التجاري العالمي) أو عبر موقع dldcube.com. تتحقق دائرة الأراضي من العقار، وتُصدر الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب الإقامة. مدة الخدمة الرسمية من 7 إلى 10 أيام عمل. وتبلغ الرسوم الحكومية نحو 10,000 درهم لمقدّم الطلب الأساسي (الفحص الطبي والهوية الإماراتية والإقامة ورسوم دائرة الأراضي)، ونحو 5,800 درهم لكل مُعال. التأمين الصحي خارج هذا المبلغ.
أبوظبي: يتقدّم المقيمون عبر منصة «تم» (TAMM)، بينما يُوجَّه المتقدّمون من الخارج عبر ترشيح من مكتب أبوظبي للاستثمار. وتُصدر الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية التأشيرة. خصّص وقتاً أطول مما تحتاجه دبي — بضعة أسابيع من البداية إلى النهاية هو المعتاد الواقعي.
الحفاظ عليها — وماذا يحدث إذا بعت
التأشيرة مرتبطة بالاستثمار المؤهِّل لها. فإن بعت ونزلت عن الحد دون أن تعوّض القيمة، سقط أساس التجديد — أو التأشيرة نفسها. خطّط لخروجك على هذا الأساس: كثير من المالكين لا يبيعون أصلاً مؤهِّلاً إلا بعد تسجيل أصل آخر.
أسئلة يطرحها المشترون
هل يؤهّل العقار على الخارطة فعلاً للتأشيرة الذهبية؟+
نعم — يمكن للشراء على الخارطة من مطوّر معتمد أن يؤهّل متى بلغت القيمة المسجّلة مليوني درهم. في دبي يجب أن يكون البيع مسجّلاً في «عقود»، وفي أبوظبي تحتاج إلى اتفاقية شراء من مطوّر معتمد. وتفيد تقارير فبراير 2026 بأن دبي ألغت كذلك شرط سداد 50% — تحقّق من المعاملة الحالية لدى مركز «كيوب» قبل الاعتماد عليها.
هل يمكنني جمع عقارين للوصول إلى مليوني درهم؟+
نعم. تشير القواعد إلى «عقار واحد أو أكثر» لا تقل قيمتها مجتمعة عن مليوني درهم، مدعومة بكتاب من دائرة الأراضي. وخدمة «كيوب» تقبل صراحةً عدة عقارات لمقدّم طلب واحد.
هل يؤهّل عقار مرهون؟+
في دبي نعم — بشهادة عدم ممانعة من البنك؛ وقد أكّدت التغطية الصحفية منذ 2024 إلغاء شرط الحد الأدنى للسداد. أما في أبوظبي فالمعيار مختلف: مليونا درهم من رأس مالك المدفوع، خارج نطاق الرهن.
هل يجب أن أقيم في الإمارات للاحتفاظ بالتأشيرة؟+
لا. لا تشترط التأشيرة الذهبية حداً أدنى للبقاء — وتظل سارية حتى لو بقيت خارج الدولة أكثر من ستة أشهر متصلة.
كم تستغرق؟+
مدة الخدمة الرسمية في دبي من 7 إلى 10 أيام عمل بعد اكتمال ملفك. أما أبوظبي فتستغرق عادةً بضعة أسابيع شاملةً الفحص الطبي وبصمات الهوية الإماراتية.
كم تكلّف بخلاف ثمن العقار؟+
الرسوم الحكومية في دبي نحو 10,000 درهم لمقدّم الطلب الأساسي ونحو 5,800 درهم لكل مُعال، إضافة إلى التأمين الصحي. وخصّص مبلغاً من الترتيب نفسه في أبوظبي.
المصادر — جميعها صفحات رسمية منشورة باللغة الإنجليزية
- · دائرة الأراضي والأملاك في دبي — خدمة التأشيرة الذهبية للمستثمر (تصريح عشر سنوات عند مليوني درهم)
- · الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية (ICP) — الإقامة الذهبية (الجهة الاتحادية المُصدِرة)
- · البوابة الرسمية لحكومة الإمارات — نظرة عامة على التأشيرة الذهبية
- · مراكز «كيوب» التابعة لدائرة الأراضي — إقامة مالك العقار لعشر سنوات
- · مكتب أبوظبي للإقامة (ADRO) — التأشيرة الذهبية للمستثمرين
- · The National — تحديثات قواعد التأشيرة الذهبية
- · Khaleej Times — إلغاء شرط الدفعة الأولى
هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة. والقواعد تتغيّر — تحقّق من المتطلبات السارية لدى الجهة المختصة أو مع مستشار مرخّص قبل التصرف. آخر مراجعة: 6 سبتمبر 2026.
هذه النسخة العربية ترجمة عن النص الإنجليزي الأصلي. وعند أي اختلاف في المعنى، يُعتمد النص الإنجليزي والمصادر الرسمية المشار إليها أعلاه.