خطط السداد وحساب الضمان والرسوم التي لا يذكرها أحد

كيف تُبنى الخطط

• ←خطط مرتبطة بالإنشاء — تسيطر صيغ 80/20 و60/40 و50/50 على دورة الإطلاقات الحالية، وأكثرها شيوعاً 60/40: تُدفع الأقساط مقابل مراحل إنجاز مُتحقَّق منها (أو في تواريخ محددة)، ويُسدَّد الرصيد عند التسليم.
• ←خطط ما بعد التسليم — عادةً بين 40% و60% أثناء الإنشاء، والباقي أقساطاً شهرية أو ربع سنوية دون فوائد على مدى سنتين إلى خمس سنوات بعد استلام المفاتيح.
• ←الحجز — تتراوح الدفعة الأولى بين 5% و20%. وكثيراً ما تبدأ الإطلاقات الكبرى بمبلغ إبداء اهتمام (بين 20,000 و100,000 درهم عادةً) يُخصم من الثمن، على أن تُوقَّع اتفاقية البيع خلال أسابيع قليلة.

إلى أين تذهب أموالك فعلاً: قوانين حساب الضمان

في الإمارتين لا تذهب أقساطك إلى حساب المطوّر — بل تذهب بحكم القانون إلى حساب ضمان خاص بالمشروع وخاضع لإشراف الجهة المنظِّمة.

• ←دبي (القانون رقم 8 لسنة 2007): لا سحب إلا مقابل نسبة إنجاز يتحقق منها مهندس مستقل. وبعد الإنجاز يبقى 5% من حساب الضمان محجوزاً سنة كاملة بعد تسجيل الوحدات بأسماء المشترين — وهو صندوق لمعالجة العيوب.
• ←أبوظبي (القانون رقم 3 لسنة 2015، وقد شُدِّد بالقانون رقم 2 لسنة 2025): لا سحب إطلاقاً قبل التحقق من إنجاز 20% من البناء — ما لم يقدّم المطوّر ضماناً مصرفياً بنسبة 20% ويكن له سجل تسليم في الموعد في ثلاثة مشاريع على مدى أربع سنوات. ولم يعد يجوز أن تُموَّل من حساب الضمان أرض المطوّر ولا عمولات الوساطة — تكاليف الإنشاء فقط.

التسجيل: نسبة الـ4% (أو 2%) التي تُدفع مقدماً

• ←دبي: يجب تسجيل كل بيع على الخارطة في «عقود» (Oqood)، والرسم 4% من الثمن عند الشراء. ويُدفع مرة واحدة — فحين يتحوّل قيد «عقود» إلى سند ملكية عند التسليم لا تُدفع 4% ثانية، بل رسوم ثابتة صغيرة فقط.
• ←أبوظبي: يُسجَّل البيع على الخارطة عبر «ضاري» برسم 2% من الثمن (يُقسَّم شكلاً بين البائع والمشتري ما لم ينص عقدك على خلاف ذلك) إضافة إلى رسم خدمة صغير.

التمويل: قاعدة الـ50%

يضع مصرف الإمارات المركزي سقفاً للتمويل العقاري على الخارطة عند 50% من قيمة العقار للجميع — أياً كانت الجنسية وأياً كان السعر. قارن ذلك بدفعة أولى بين 15% و20% على منزل أول مكتمل، تفهم لماذا يموّل معظم المشترين على الخارطة أقساط البناء من مالهم الخاص ويرهنون رصيد التسليم وحده. وعملياً لا تموّل البنوك إلا مطوّرين معتمدين، وغالباً ما تبدأ الصرف بعد تجاوز الإنشاء نحو 40% إلى 50%.

إن تغيّرت الظروف: التعثّر وإعادة البيع

• ←التخلف عن الأقساط (دبي): الإجراء قانوني لا تعاقدي — إذ توجّه دائرة الأراضي إنذاراً مدته 30 يوماً؛ فإن لم يُعالَج، جاز للمطوّر الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من قيمة الوحدة إن كان الإنجاز دون 60%، وبما يصل إلى 40% إن تجاوزه، على أن يُردّ الباقي خلال سنة (أو خلال 60 يوماً من إعادة بيع الوحدة).
• ←أبوظبي (قواعد 2025): جدول احتجاز متدرّج يبدأ من نحو 10% في المراحل المبكرة ويبلغ 40% كحد أقصى قرب الإنجاز — مع إلزام بالردّ خلال 15 يوم عمل.
• ←البيع قبل التسليم: جائز وشائع، لكنك تحتاج إلى شهادة عدم ممانعة من المطوّر — تُمنح عادةً بعد سداد 30% إلى 40%، مقابل رسم إداري — قبل أن توافق دائرة الأراضي على نقل القيد.

فاتورة التسليم التي لا يضعها أحد في الحسبان

• ←تبدأ رسوم الخدمات عند التسليم، لا عند انتهاء خطة ما بعد التسليم — وتُحتسب السنة الأولى عادةً بالتناسب وتُحصَّل مقدماً مع المفاتيح.
• ←تأمينات المرافق: 2,000 درهم للشقة و4,000 درهم للفيلا لدى هيئة كهرباء ومياه دبي؛ وشركة أبوظبي للتوزيع في أبوظبي؛ وتأمينات تبريد المناطق بين 1,500 و3,000 درهم عادةً في مجتمعات المياه المبرَّدة.
• ←رسوم إصدار سند الملكية عند تحوّل القيد المبدئي — صغيرة، لكنها على كومة الفواتير نفسها.

أسئلة يطرحها المشترون