«عقود»: تسجيل الشراء على الخارطة في دبي

ما هي «عقود» فعلاً

يعرّف القانون رقم 13 لسنة 2008، المعدَّل بالقانون رقم 9 لسنة 2009، السجل المبدئي بأنه المستندات التي تحتفظ بها الدائرة كتابةً أو إلكترونياً في سجل إلكتروني، وتُقيَّد فيها عقود البيع والمبيعات على الخارطة وسائر التصرفات القانونية الواردة على العقارات على الخارطة قبل إدراجها في سجل الملكية العقارية. أي أنه سجل انتظار للوحدات التي لم توجد بعد في صورتها النهائية، تتخرّج منه إلى السجل الرئيسي بعد إنجاز البناء.

والمادة 3 (البند 1) من ذلك القانون تستحق قراءتين. فكل تصرف يرد على وحدة على الخارطة يُقيَّد في سجل الملكية العقارية المبدئي، وكل بيع أو تصرف قانوني آخر ينقل الملكية أو الحقوق العينية التبعية أو يقيّدها يقع باطلاً ما لم يُقيَّد في ذلك السجل. فاتفاقية بيع وشراء موقّعة لم تصل قط إلى السجل المبدئي ليست شكلاً أضعف من الملكية؛ بل هي بحسب ظاهر النص ليست تصرفاً أصلاً.

والقيد لا يعلو على سلامة المشروع الذي تحته، ودبي تقدّم هذا الفحص إلى الأمام: فعلى المطوّر أن يكون قد سجّل المشروع لدى دائرة الأراضي وفتح حساب ضمان قبل أن يجوز بيع الوحدات، وتقضي اللائحة التنفيذية ببطلان البيع إذا تم قبل موافقة الجهات المختصة على البدء وتسجيل المشروع. كما تُلزم المادة 12 من اللائحة نفسها الوسطاء بتوريد حصيلة البيع مباشرة إلى حساب ضمان المشروع بدل الاحتفاظ بها لديهم.

من يقيّد تسجيلك، وفي أي أجل

أنت لا تقيّد «عقود» بنفسك. فخدمة طلب تسجيل البيع المبدئي لدى دائرة الأراضي خدمةٌ للمطوّرين صراحةً — تتيح للمطوّر العقاري تسجيل الوحدات المباعة على الخارطة، أو قطع الأراضي التي لم تُسدَّد قيمتها كاملة، في السجل المبدئي — ومقدّم الطلب في بطاقة الخدمة شركة.

ودورك أنت أن تسلّم المطوّر ما يحتاجه: نسخة من عقد البيع والشراء، وهوية إماراتية سارية، ونسخة جواز سفر سارية إن لم تكن مقيماً. أما الشركات التي تشتري باسمها فتحتاج إلى الرخصة التجارية، وهوية صاحب الرخصة، وبحسب نوع المنشأة: وكالة قانونية، أو عقد تأسيس مترجم، أو شهادة مساهمين، أو كتاب عدم ممانعة من المنطقة الحرة.

وتنص شروط الخدمة لدى دائرة الأراضي على أن يُسجَّل عقد البيع والشراء في السجل المبدئي خلال 90 يوماً من تاريخ التوقيع. وانتبه إلى مصدر هذا الشرط: هو شرط وارد في صفحة خدمة الدائرة. أما القانون نفسه فلا يحمل إلا قاعدة انتقالية مدتها 60 يوماً للتصرفات التي تمت قبل نفاذه — ولذلك نصف الـ90 يوماً بأنها شرط خدمة لدى الدائرة لا مهلة تشريعية.

ومدة تقديم الخدمة مذكورة بيوم عمل واحد، ما يعني أن الوقت المنقضي يعود في معظمه إلى تجهيز المطوّر لملفه لا إلى معالجة الدائرة.

بند الرسوم، وأين يعيش باقي حديث المال

الرسم المنشور لتسجيل البيع المبدئي هو 2% من قيمة البيع على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى 10 دراهم رسم معرفة و10 دراهم رسم ابتكار، إضافة إلى رسم تسجيل ذاتي قدره 1,000 درهم يُحصَّل من المطوّرين المسجّلين عبر بوابة «عقود».

وتحدد المادة 9 من لائحة 2010 القاعدة الأصلية في تحمّل الرسم: ما لم يُتفق على غير ذلك، يتحمّل المطوّر والمشتري كلٌّ نصيبه من الرسوم المقررة في التشريعات النافذة. وعقدك يستطيع أن ينص على خلاف ذلك، وكثيراً ما يفعل، ولهذا فإن الرقم الذي يعيشه معظم المشترين هو 4% مجتمعة — لكن ذلك نتيجة تعاقدية لا الوضع القانوني المنشور، ويستحق أن يُحسم كتابةً قبل التوقيع.

وإلى هنا ينتهي حديث هذا الدليل عن المال. أما بنية خطط السداد، وآليات حساب الضمان بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007، ونسب التعثّر والردّ، والفاتورة التي تصل عند التسليم، فكلها مشروحة في مواضع أخرى من الموقع. اقرأ ذلك للتدفق النقدي، واقرأ هذا للسجل.

التحقق من أن التسجيل تم فعلاً

التسجيل مهمة المطوّر، لكن التبعة تبعتك — فتحقّق منه بدل افتراضه.

تدير دائرة الأراضي خدمة الاستعلام عن حالة عقار، تتيح للمتعامل الاستعلام عن حالة عقار بإدخال بيانات متعلقة به مثل المنطقة ورقم الأرض. وهي متاحة للمقيمين وغير المقيمين على السواء، ونتيجتها فورية، وتعمل على موقع دائرة الأراضي وعلى تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST).

و«دبي ريست» هو أيضاً حيث يُصدر المطوّرون شهادات عدم الممانعة الإلكترونية التي تعتمد عليها المعاملات اللاحقة، ما يجعله أنفع ما يمكن للمشتري على الخارطة تثبيته على هاتفه. أما لمتابعة نسبة الإنجاز الإنشائي بدل حالة التسجيل، فتوجيه الدائرة نفسها هو استخدام صفحات متابعة المشاريع لديها ضمن قسم التنظيم العقاري.

وتوقّع واحد ينبغي ضبطه بعناية: مخرج خدمة تسجيل البيع المبدئي شهادة قيد مبدئي إلكترونية، لكن صفحات الدائرة تتحدث عن التسجيل والاستعلام أكثر مما تتحدث عن مستند يُسلَّم إليك أنت — ولذلك لن نقول لك توقّع وصول شهادة إلى بريدك. اطلب من المطوّر ما يثبت التقييد، وتحقّق أنت من السجل.

الرهن وتبديل الوحدة على السجل المبدئي

الوحدة القائمة على السجل المبدئي وحده يمكن أن تحمل رهناً، ويمكن أن تُبدَّل — وكل مسار منهما يمرّ بشهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطوّر تُصدَر عبر «دبي ريست».

الرهون. تغطي خدمة تسجيل الرهن لدى دائرة الأراضي الرهون المبدئية صراحةً. وللوحدة على الخارطة يجب أن يتضمن الملف شهادة عدم ممانعة إلكترونية من مطوّر العقار المباع مبدئياً، تُستخرج عبر «دبي ريست»، مع كتاب البنك وثلاث نسخ مصدّقة من عقد الرهن. ويُحتسب التسجيل بنسبة 0.25% من قيمة الرهن إضافة إلى 250 درهماً لسند الملكية و10 دراهم لكل من رسم المعرفة والابتكار. وانتبه إلى رسم مكتب أمين التسجيل: 5,000 درهم زائد ضريبة القيمة المضافة للتسجيل المبدئي («عقود») مقابل 4,000 درهم زائد الضريبة للتسجيل الاعتيادي. وموعد المكتب نفسه يستغرق بين 20 و25 دقيقة.

تبديل الوحدة لدى المطوّر نفسه. هذه الخدمة قليلة الشيوع وقد تساوي مالاً حقيقياً. تدير الدائرة خدمة لنقل رسوم التسجيل حين يتفق المطوّر والمشتري على نقل المشتري من عقار إلى آخر ضمن مشاريع المطوّر نفسه. وإذا كانت الوحدة الجديدة أغلى، احتُسبت الرسوم على فرق السعر وحده. وتجري الخدمة عبر بوابة «عقود»، وتستغرق ستة أيام عمل، وتتطلب اتفاق تسوية موقّعاً من الطرفين، واتفاقية بيع وشراء جديدة، وموافقة إدارة الشؤون القانونية في الدائرة.

إلغاء القيد: حين يفكّ المطوّر التسجيل

للصورة المعاكسة للتسجيل خدمتها الخاصة. فخدمة إلغاء التسجيل المبدئي تتيح للمطوّر طلب شطب قيد مبدئي بحق مستثمرين أخلّوا بالتزاماتهم التعاقدية بعدم سداد الأقساط المستحقة بموجب عقد البيع على الخارطة. وتكلفتها 600 درهم إضافة إلى رسمَي العشرة دراهم، وتذكر الدائرة مدة إنجاز قدرها ثماني ساعات وثلاثون دقيقة.

وتجري على مرحلتين. تُنتج الأولى إشعار إلغاء القيد وتتطلب صفحات العقد التي تبيّن الأطراف والعقار وجدول السداد، وكتاب إنذار المطوّر مع ما يثبت تسلّمه، والهوية، وتقريراً فنياً للفلل والوحدات متعددة المباني، و — حيث سدّد المستثمر أكثر من 40% من قيمة العقد — إيصال سداد رسم التسجيل. وتتطلب الثانية الإشعار الصادر عن الشؤون القانونية، وما يثبت إرساله وتسلّمه، والنشر في الجريدة الرسمية بالعربية والإنجليزية، وكتاب عدم ممانعة من الشؤون القانونية.

والشروط تقيّد المطوّر بطرق تستحق المعرفة: يجب أن يسبق البيع إنجاز المشروع، وتسري مهلة إنذار لا تقل عن شهر، ويجب أن تطابق المبالغ المطالب بها إشعار الدائرة، ولا يجوز أن يتضمن الإنذار غرامات أو رسوماً إدارية إضافية.

من السجل المبدئي إلى سند الملكية

السجل المبدئي غرفة انتظار، والمادة 8 من القانون رقم 13 لسنة 2008 تقول متى يُفتح الباب: على المطوّرين تسجيل المشاريع المنجزة فور تسلّمهم شهادة الإنجاز من الجهات المختصة، مع تسجيل الوحدات بأسماء المشترين عند وفائهم بالتزاماتهم التعاقدية.

والآلية هي خدمة طلب استكمال بيانات الإجراءات المبدئية لدى الدائرة، التي تتيح للأطراف الملتزمين بالتزاماتهم التعاقدية إصدار شهادة ملكية. وتُقدَّم عبر بوابة «عقود» للمطوّرين، وتستغرق ستة أيام عمل، وتحمل — والصفحة صريحة في أن ذلك ينطبق حيث سبق تحصيل رسم التسجيل — 250 درهماً لسند الملكية، و250 درهماً للخارطة لوحدة أو فيلا (و100 درهم لخارطة قطعة أرض خارج بلدية دبي، و225 درهماً حيث تكون موحّدة مع بلدية دبي)، و10 دراهم لكل من رسم المعرفة والابتكار.

وإذا احتجت لاحقاً إلى نسخة جديدة من السند نفسه، فتلك خدمة مستقلة تستغرق خمس دقائق في المقر الرئيسي للدائرة: 250 درهماً للشهادة، و120 درهماً لإصدار الخارطة، و10 دراهم لكل من رسم المعرفة والابتكار.

ونقطة توجيه واحدة قبل أن تقدّم أي طلب: ما يمنحك إياه السجل المبدئي هو حق مقيَّد في وحدة لم تُبنَ بعد، لا سند تملّك حر. أما نوع السند الذي تنتهي إليه، وأين يجوز للأجانب حيازته في الإمارات، فسؤال مستقل.

أسئلة يطرحها المشترون